Почему растет просрочка по ипотеке
Российский рынок жилищного кредитования демонстрирует тревожные сигналы, заставляя регулятора и банки серьезно беспокоиться о будущем. Доля проблемных ипотечных кредитов к началу осени достигла 1,6%, что почти вдвое превышает показатели января текущего года. За этими цифрами скрываются десятки тысяч семей, которые впервые столкнулись с невозможностью своевременно исполнять обязательства по кредитам за собственное жилье.
Объем всей просроченной задолженности по жилищным кредитам перевалил за 170 миллиардов рублей, установив абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Центральный банк пытается успокоить участников рынка, утверждая, что ситуация остается под контролем, однако эксперты предупреждают о необходимости срочных мер для стабилизации положения.
«Масса людей, которая брала кредиты в 2023-м году, рассчитывала на рефинансирование в 2024-м. И это касается ипотеки в том числе, — объясняет финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. — Но рефинансироваться не удалось. Доходы не выросли, инфляция съела «запас прочности», а расходы — ремонт, мебель, налоги — остались».
Специалисты связывают текущую волну просрочек с последствиями ипотечного бума 2023-2024 годов, когда на рынок вышли заемщики, которые в обычных условиях не решились бы брать столь серьезные обязательства. Льготные программы и низкие ставки привлекли семьи с высокой долговой нагрузкой, индивидуальных застройщиков и инвесторов, скупавших по несколько квартир для последующей сдачи в аренду.
Центробанк называет происходящее естественным процессом «вызревания» ранее выданных кредитов. Регулятор указывает на принятые меры предосторожности, которые должны смягчить потенциальные потери банковской системы. Доля кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 54% в 2022 году до скромных 5%, а количество займов с долговой нагрузкой выше 80% уменьшилось с почти половины всех выдач до 6%.
Финансовый аналитик Алексей Кричевский скептически оценивает перспективы улучшения ситуации в ближайшее время. По его мнению, даже снижение ключевой ставки ниже 12% не сможет кардинально изменить положение дел, поскольку основная проблема кроется в стагнации реальных доходов населения.
«Даже если ставка опустится ниже 12%, а это вряд ли случится раньше второй половины следующего года, — просрочка все равно будет расти, потому что доходы не растут. Рост зарплат коснулся лишь узких отраслей, а «рядовых» сотрудников все так же набирают на 60–80 тысяч. Для ипотеки этого мало», — говорит Кричевский.
Особую озабоченность у экспертов вызывает сегмент вторичного жилья и рассрочек от застройщиков. Именно здесь сосредоточены основные риски, поскольку данные инструменты часто привлекают наименее защищенных категорий заемщиков. Владелец ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин подтверждает, что высокая ставка в наибольшей степени влияет на вторичный рынок, где у заемщиков не всегда есть возможность быстро продать объект при возникновении финансовых трудностей.
«Высокая ставка сильнее всего бьет по вторичному рынку, — говорит девелопер. — Заемщики не всегда могут быстро продать объект, и возникает ситуативная задолженность. Но пока это некритично: рост всего на 0,6 базового пункта укладывается в пределы нормы. Меры ЦБ эффективны и оправданы».
Нигматуллин подчеркивает, что рассрочка сама по себе не является проблемой, если пользоваться ею ответственно. Его компания сознательно ограничивает долю таких продаж до 10%, чтобы минимизировать риски как для застройщика, так и для покупателей. Такой подход позволяет сохранять баланс между доступностью жилья и финансовой устойчивостью проектов.
Текущая ситуация заставляет потенциальных покупателей серьезно задуматься о целесообразности оформления ипотеки при ставках 17-18% годовых. Эксперты рекомендуют воздерживаться от новых кредитных обязательств, если только речь не идет об экстренных случаях, таких как срочный переезд или исключительно выгодная сделка. Наличие значительного первоначального взноса в размере не менее 50% от стоимости жилья становится необходимым условием для минимизации рисков.
Психологический аспект также играет важную роль в сложившейся ситуации. Для многих россиян собственное жилье остается не просто квадратными метрами, а символом стабильности и жизненного успеха. Именно эта установка долгое время поддерживала высокий спрос на ипотечные продукты даже в условиях растущих ставок. Однако сейчас на первый план выходят не эмоциональные, а сугубо рациональные соображения.
Банки и регулятор продолжают уверять, что держат руку на пульсе и контролируют развитие событий. Но рынок недвижимости постепенно теряет ореол надежной гавани для инвестиций, превращаясь в минное поле, где каждый шаг требует тщательного просчета. Современная ипотека все меньше ассоциируется с мечтой о собственном доме и все больше — с холодной математикой, где цена ошибки может оказаться неподъемной ношей для семейного бюджета.
Перспективы нормализации ситуации напрямую зависят от двух ключевых факторов: снижения ключевой ставки до психологически приемлемых 11-12% и роста реальных доходов населения. При отсутствии положительной динамики по этим направлениям текущие тревожные сигналы могут перерасти в полноценный системный кризис, последствия которого ощутят на себе не только заемщики и банки, но и вся экономика страны.
